Wallbox im Mehrfamilienhaus: Was gilt für Eigentümer und Mieter?

Wohnungseigentümer: Anspruch auf die Wallbox, Mitsprache beim „Wie“

Seit der WEG-Reform 2020 kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen (§ 20 Abs. 2 WEG). Das braucht es, weil auch beim Stellplatz im Sondereigentum Wände, Stromleitungen und Hausanschluss zum Gemeinschaftseigentum gehören. Angemessen ist laut Nationaler Leitstelle Ladeinfrastruktur alles, was zum Laden nötig ist: Wallbox, Elektroinstallation und Lastmanagement.

Der Anspruch betrifft das „Ob“. Über das „Wie“ beschließt die Gemeinschaft im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung, zum Beispiel welche Firma die Arbeiten ausführt und ob die Installation für weitere Anschlüsse ausgelegt wird. Überzogene Auflagen, die die Wallbox im Ergebnis verhindern, sind nicht zulässig. Notfalls lässt sich der Anspruch mit einer Beschlussersetzungsklage nach § 44 WEG durchsetzen.

Grenzen setzt § 20 Abs. 4 WEG: Eine Maßnahme, die die Wohnanlage grundlegend umgestaltet oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligt, kann niemand verlangen. Ihren Antrag bringen Sie rechtzeitig zur Eigentümerversammlung ein; die Einberufungsfrist beträgt mindestens drei Wochen. Ein Beschluss im schriftlichen Umlaufverfahren ist ebenfalls möglich. Wie der Antrag im Einzelfall zu formulieren ist, klären Sie mit Ihrer Verwaltung, in schwierigen Fällen anwaltlich.

Wer zahlt: Kostenverteilung nach § 21 WEG

Verlangt ein Eigentümer die Wallbox nach § 20 Abs. 2 WEG oder wird sie ihm gestattet, trägt er die Kosten allein. Ihm allein stehen dann auch die Nutzungen zu (§ 21 Abs. 1 WEG).

Beschließt die Gemeinschaft eine Ladeinfrastruktur für das ganze Haus, genügt für den Beschluss die einfache Mehrheit. Für die Kosten zählt das Stimmergebnis: Bei mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile zahlen alle Eigentümer nach ihren Anteilen, sofern die Kosten nicht unverhältnismäßig sind (§ 21 Abs. 2 WEG). Sonst tragen nur die Eigentümer die Kosten, die zugestimmt haben, und nur sie dürfen die Anlage nutzen (§ 21 Abs. 3 WEG).

Wer sich zunächst nicht beteiligt, kann die Anlage später gegen einen angemessenen Ausgleich mitnutzen (§ 21 Abs. 4 WEG). Per Beschluss kann die Gemeinschaft Kosten und Nutzungen anders verteilen, darf aber niemandem Kosten auferlegen, die er nach dem Gesetz nicht tragen müsste (§ 21 Abs. 5 WEG). In den Beschluss gehören laut Leitstelle mindestens Projektumfang, Finanzierung, Kostenverteilung sowie Regeln für Zugang und Abrechnung.

Mieter: Erlaubnis nach § 554 BGB

Mieter können verlangen, dass der Vermieter bauliche Veränderungen erlaubt, die dem Laden von E-Autos dienen (§ 554 Abs. 1 BGB). Der Anspruch entfällt nur, wenn die Maßnahme dem Vermieter auch unter Würdigung der Mieterinteressen nicht zuzumuten ist; das wird im Einzelfall abgewogen. Er besteht jedenfalls für einen Stellplatz, der Ihnen selbst vermietet ist. Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam.

Die Wallbox bezahlt der Mieter selbst. Er darf sie beim Auszug zurückbauen und ist dazu nach Mietende in der Regel verpflichtet. Um dieses Risiko abzusichern, kann er sich zu einer zusätzlichen Sicherheit verpflichten (§ 554 Abs. 1 Satz 3 BGB). Finanziert dagegen der Vermieter die Ladeinfrastruktur, kommt grundsätzlich eine Modernisierungsumlage nach § 559 BGB in Betracht; erhaltene Fördermittel mindern sie.

Gehört die Wohnung zu einer Eigentümergemeinschaft, kann der Mieter dort nicht selbst beantragen. Der Vermieter oder die Verwaltung muss das Anliegen fristgerecht zur nächsten Eigentümerversammlung einbringen und sich um einen Beschluss bemühen. Bleibt der Vermieter untätig, kann das bei der Abwägung zugunsten des Mieters zählen.

Hausanschluss, Lastmanagement und Netzbetreiber

Ohne Lastmanagement muss die volle Leistung jedes Ladepunkts gleichzeitig zur Verfügung stehen. Der Leitfaden der Nationalen Leitstelle rechnet vor: 25 Ladepunkte mit je 11 kW bräuchten 275 kW Anschlussleistung, mit Lastmanagement und einem Gleichzeitigkeitsfaktor von 0,2 sind es 55 kW. Begrenzt man auf die vorhandene Anschlussleistung, liegt der Faktor in der Praxis bei 0,1 bis 0,3, je nach Zahl der Ladeplätze und Standdauer. Ob der Hausanschluss reicht, zeigt bei Bedarf eine Lastgangmessung.

Ein statisches Lastmanagement teilt eine fest eingestellte Höchstleistung auf die Ladepunkte auf; frei werdende Leistung bleibt ungenutzt. Ein dynamisches misst laufend den Bezug am Netzanschluss und gibt den Ladepunkten, was das Gebäude gerade nicht braucht, auf Wunsch auch Strom aus einer PV-Anlage. Mehrere Wallboxen mit Lastmanagement dürfen laut DKE über eine gemeinsame Leitung versorgt werden. Jeder Anschlusspunkt braucht aber eine eigene Fehlerstrom-Schutzeinrichtung mit höchstens 30 mA.

Jede Ladeeinrichtung muss dem Netzbetreiber vor der Inbetriebnahme mitgeteilt werden. Überschreitet die Summenleistung 12 kVA je elektrischer Anlage, braucht es vorher seine Zustimmung; er muss sich binnen zwei Monaten äußern (§ 19 Abs. 2 NAV). Im Mehrfamilienhaus ist das schnell erreicht, schon zwei 11-kW-Wallboxen reichen. Die Bielefelder Netz GmbH empfiehlt bei mehreren Ladeeinrichtungen an einem Hausanschluss ein Lademanagement, um eine teure Überdimensionierung zu vermeiden. Muss der Anschluss trotzdem verstärkt werden, macht das allein der Netzbetreiber (§ 8 NAV). Private Wallboxen über 4,2 kW sind zudem steuerbar nach § 14a EnWG; mehr dazu im Ratgeber zur Smart-Meter-Pflicht.

Wie der Ladestrom abgerechnet wird, hängt am Zählerkonzept (Übersicht in der Tabelle). Am Wohnungszähler laden Sie über Ihren eigenen Stromvertrag; das setzt Platz im Zählerschrank und eine dreiphasig versorgte Wohnung voraus und wird bei langen Wegen in die Tiefgarage teuer. Für viele Stellplätze eignen sich ein gemeinsamer Zähler mit Unterzählern oder ein eigener Zähler für alle Ladepunkte mit Abrechnung über einen Dienstleister. Wird Ladestrom im geschäftlichen Verkehr an Dritte abgerechnet, braucht es eichrechtskonforme Messung in kWh; eine Pauschale oder Abrechnung nach Standzeit ist dann unzulässig.

GEIG-Pflichten bei Neubau und Renovierung, Förderung im Bestand

Für bestehende Wohngebäude ohne größere Renovierung schreibt das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) keine Nachrüstung vor. Bis zum 31. Dezember 2026 gilt: Ein neues Wohngebäude mit mehr als fünf Stellplätzen im oder am Gebäude bekommt an jedem Stellplatz Leitungsinfrastruktur, also Kabelwege für Strom- und Datenleitungen (§ 6). Bei einer größeren Renovierung, die mehr als 25 Prozent der Gebäudehülle betrifft und Parkplatz oder elektrische Infrastruktur umfasst, gilt das ab mehr als zehn Stellplätzen (§ 8). Kostet die Lade- und Leitungsinfrastruktur mehr als 7 Prozent der Renovierung, entfällt die Pflicht (§ 14).

Ab dem 1. Januar 2027 gilt eine verschärfte Fassung (Art. 7 des Gesetzes vom 23. Juli 2026). Neubau und größere Renovierung von Wohngebäuden mit mehr als drei Stellplätzen: Mindestens 50 Prozent der Stellplätze bekommen eine Vorverkabelung, also einen anschlussfähigen Abgang am Stellplatz, die übrigen Leitungsinfrastruktur. Neubauten brauchen zusätzlich mindestens einen Ladepunkt. Ladepunkte, die ab 2027 errichtet oder ersetzt werden, müssen intelligentes Laden ermöglichen, und die Kostenschwelle steigt auf 10 Prozent. Für Vorhaben mit Bauantrag bis Ende 2026 bleibt es bei der alten Fassung. Verstöße können mit bis zu 10.000 Euro Bußgeld geahndet werden.

Wer im Bestand freiwillig nachrüstet, kann Förderung nutzen. Das Bundesprogramm „Laden im Mehrparteienhaus“ zahlt je Stellplatz bis zu 1.300 Euro für die Vorverkabelung, 1.500 Euro mit Ladepunkt und 2.000 Euro mit bidirektionalem Ladepunkt. Voraussetzung sind mindestens drei Wohneinheiten und die Elektrifizierung von mindestens sechs Stellplätzen und mindestens 20 Prozent aller Stellplätze; Häuser mit weniger als sechs Stellplätzen und Gebäude mit bestehender GEIG-Pflicht sind ausgeschlossen. Eigentümergemeinschaften und kleine und mittlere Unternehmen können bis zum 10. November 2026 beantragen, solange Mittel da sind. Den WEG-Beschluss dürfen Sie bis sechs Monate nach der Bewilligung nachreichen, den Auftrag vergeben Sie erst danach.

Für kleine Häuser gibt es Landesförderung: progres.nrw fördert Mietgebäude ab zwei Wohneinheiten mit höchstens fünf Stellplätzen sowie Wohnungseigentumsanlagen mit bis zu 40 Prozent, höchstens 1.500 Euro je Ladepunkt. Antragswege und Bedingungen beider Programme stehen im Ratgeber zur Wallbox-Förderung.

Was der Elektriker tut und was Bielektro macht

Am Anfang steht die Bestandsaufnahme: Hausanschluss, Zählerplatz, Stellplätze und Leitungswege. Daraus entsteht das Konzept mit Ladeleistung, Lastmanagement und Zählerkonzept. Eine möglichst vollständige Erschließung der Tiefgarage erlaubt laut Leitstelle spätere Erweiterungen ohne erneute Verkabelungsarbeiten. Arbeiten an der elektrischen Anlage darf nach § 13 NAV nur der Netzbetreiber oder ein Installationsunternehmen ausführen, das im Installateurverzeichnis eines Netzbetreibers eingetragen ist.

Bielektro plant und montiert Ladeinfrastruktur mit mehreren Ladepunkten, auch in Tiefgaragen. Vorab prüfen wir die Zahl der Ladepunkte, die Ladeleistung, die vorhandene Hausanschlussleistung und die Lastreserve. Das Lastmanagement legen wir statisch oder dynamisch so aus, dass alle Ladepunkte laden können, ohne den Hausanschluss zu überlasten. Zuleitung, Verteiler und die Endstromkreise der Ladepunkte dimensionieren wir nach DIN VDE 0100-722, mit eigenem Fehlerstromschutz für jeden Anschlusspunkt. Wird Ladestrom an Mieter weitergegeben, legen wir die Messung eichrechtskonform aus. Sie erhalten ein schriftliches Angebot und bei der Übergabe Messprotokoll und Dokumentation.

Mitteilung oder Zustimmungsantrag beim Netzbetreiber bereiten wir vor. Anmeldung und Inbetriebsetzung erbringen wir über unseren eingetragenen Installationspartner; die Verantwortung Ihnen gegenüber bleibt bei uns. Den Hausanschluss ändert nur der Netzbetreiber, den Zähler setzt der Messstellenbetreiber, Stromliefer- und Abrechnungsverträge schließen Sie selbst ab. Über Beschluss und Förderung entscheiden Ihre Gemeinschaft und der Fördergeber; rechtliche Fragen klären Sie mit Ihrer Verwaltung oder anwaltlich.

Zählerkonzepte für Ladepunkte im Mehrfamilienhaus (Stand 26.10.2026)

Varianten nach dem Leitfaden „Einfach laden an Mehrparteienhäusern“ der Nationalen Leitstelle Ladeinfrastruktur (06/2025). Wer Ladestrom im geschäftlichen Verkehr an Dritte abrechnet, braucht eichrechtskonforme Messung in kWh. Ob eine interne Abrechnung in Ihrer Gemeinschaft darunter fällt, klären Sie im Einzelfall.

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